売りたいけど、まずは相場を簡単に知りたい。

いつ売るか分からないけど、いざいう時のために、相場だけ知っておきたい。

不動産業者に聞きけど、営業マンにしつこく追い回されたくない。

そんな時は、自分で気軽に相場を調べるサイトがありますので、ぜひご利用ください!

土地相場を自分で調べる

(1)相続税路線価  「国税庁 財産評価基準書 路線価図(長野市)」

国税庁が毎年8月に、相続税と贈与税の評価額の基準として道路ごとに価格を定めています(大変な作業です!)

あくまでも一般論ですが、路線価は、市場価格(実際に売れる価格)の80% 固定資産税評価額は70%と言われていますが、東京や名古屋などの都市圏や人気のあるエリアは、路線価×160%~200%などがありますので、一概に80%と言えません。地方都市の寂れた商店街は、路線価以下の評価でしか売れない場合もあります。

ちなみに、路線価を参考にしつつも、実際の近隣の取引事例と比較し、土地の個別性、生活利便性、地域の将来性を総合的に勘案しながら査定することが、我々不動産業者のプロとしての作業となります。

さて、路線価は市街地だけにあり、山間エリアや市街化調整区域、非線引き区域等にはありません。その場合は、自分の土地の固定資産税評価額に、特定の倍率(1.1など)をかけて計算します。「倍率表(長野市)」

路線価は道路ごとに値段がついていて、1㎡あたりいくら、と表示されています。(1,000円未満は切り捨てです)

(例)長野市南千歳2丁目15番地3先 の路線価

ここで800と書いてあれば、80,000円/㎡ ということです。

もし、自分の土地面積が300㎡であれば、単純に、300㎡×80,000円=24,000,000円となります。

しかし、がけ地だったり、間口が狭かったり、不整形地だったり、奥行きが長すぎたり、土地が広すぎる場合は、評価が落ちるので、この路線価の金額を修正する必要があります。

路線価補正率表(PDF) かなり細かいですが(笑)より正確な査定金額を出すには、ここまで突っ込む必要があります。

(例)仮に、南千歳の土地の半分が、北向きのがけ地だった場合。

24,000,000円×(がけ地補正率)0.73=17,520,000円(実際の路線価評価額)

もちろん、角地だったり両面道路の場合は土地の価値が上がるので、倍率が1.03~1.07となることもあります。「同じ町内で坪30万円で売れたから、うちもそうだろう」とおっしゃる方がいますが、土地は全く個性が違うので、路線価補正率のような微調整を経ることによって、「決して同じ評価にはならない。」ということを覚えておいてください。

その他、注意点があります。

(1)利用価値が全く見込めない古家がある場合は、解体費用を、更地の場合の評価から差し引いて下さい。解体費用は構造や立地、外構や植栽の有無によって異なるので、見積もりしないと分からないのが実情です。ちなみに木造の解体単価であっても、建物や外構、基礎の状況、隣地との間隔、道路幅員等によって坪4万円~7万円と幅があります。

(2)利用価値のある古家の場合は、「躯体構造の残存利用価値」として、10万円~100万円上乗せして下さい。

(3)市街地の中の田畑や山林の場合は、宅地になるまでの造成費や伐採費を、更地の場合の評価から差し引いて下さい。

(2)国土交通省の不動産取引事例の閲覧 「国土交通省 土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索 」

これは、なかなかの優れもので、実際に売買した売主や買主が、国土交通省からの取引アンケートに答えた結果が、国土交通省のHPに反映されるというものです。不動産鑑定士が地域の土地評価を行うときの参考としています。(この事例と評価対象の土地を多面的に比較して(この点が高いだの、この点が低いだの…。そうやって価格評価をしていきます。不動産業者も、それに似たようなことをやります。)

長野市のものです。左上に、2021年第3四半期~とありますが、それを検索すると、下の図のように、ずらっと物件概要と成約価格が出てきます。細かい地番までは分かりませんが、大いに参考になります。

また、このサイトには、地価公示や地価調査といった、特定の地点ごとの価格(不動産鑑定士が評価したもの)も載っています。それは実際の取引金額ではありませんが、大いに参考になります。たまに新聞にも載っていますよね。

(3)売出し事例を大まかに調べる 「at home 土地 長野市」

不動産を買いたい人がよく利用している「at home」というポータルサイトは、不動産業者の登録数が多いので、売り物件も沢山載っています。地図で検索する場合は、一目で売り物件の場所が分かるので、自分の土地の周辺を検索すると、だいたいの売り出し相場が分かってきます。

但し、売り物件は、たいてい、値引きされることを想定して、高めに設定してあります。(成約想定価格×1.1~1.2)実際にこの掲載金額の通りに売れることはほとんどありませんので、淡い期待?を抱かないよう、十分ご注意ください!たまに、とんでもない高値の場合もあります。あくまでも参考程度としてください。過信は禁物です。

もし、ご自身で相場を調べてみて、「やっぱり、もっと正確な相場を知りたい」と思ったときは、是非「大日不動産」に声をかけて下さい。査定といえども「餅は餅屋」です。参考になる意見を沢山聞けると思いますよ!

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